Metodologias

O 'ritmo' com que uma região está sendo construída e ocupada. Diz se a mancha urbana está esquentando (crescimento acelerando) ou esfriando.

Olhamos imagens de satélite ano a ano e medimos quanto de 'área construída' aparece em cada pedacinho do mapa. Comparando os anos, calculamos a velocidade (quantos pontos percentuais por ano) e a aceleração (se a velocidade aumenta). A combinação vira uma nota: Frio, Morno, Aquecido ou Acelerado.

• Sentinel-2 (2015+) e Landsat (histórico) — composições anuais
• Índices de área construída (NDBI) e vegetação (NDVI)
• Luzes noturnas (VIIRS)

É uma estimativa por imagem de satélite, não medição em campo. Nuvem, sombra e obras temporárias podem distorcer um ano isolado — por isso usamos série de vários anos.

Um bairro que saiu de 20% para 45% de área construída em 8 anos, com o ritmo aumentando nos últimos 3, aparece como 'Acelerado' (vermelho).

Mede se a região está trocando casas por prédios — indício de adensamento e valorização do metro quadrado.

Cruzamos o aumento do índice de área construída com a variação das luzes noturnas (mais gente/energia por m²). Quando os dois sobem juntos, é sinal de verticalização.

• NDBI (área construída)
• VIIRS (luzes noturnas)
• Base cadastral quando disponível

Sem cadastro municipal fino, é um indício estatístico, não a contagem exata de andares. Disponível como camada paga do relatório.

Uma quadra onde as luzes noturnas dobraram e a área construída subiu forte sugere prédios novos substituindo lotes baixos.

Onde há gente chegando e ainda pouca concorrência do seu nicho — bom lugar para abrir farmácia, academia, mercado etc.

Combinamos o crescimento residencial da célula (demanda subindo) com a saturação de concorrentes do nicho (quanto mais concorrentes, menor a nota). Score alto = muita demanda, pouca oferta.

• Crescimento por satélite (momentum residencial)
• Base de CNPJs da Receita por CNAE (concorrentes)
• Google Places (complementar, cache 30d)

A base de concorrentes depende de dados por cidade e está em expansão; onde ainda não há dados, a concorrência entra como zero e o score reflete só a demanda.

Uma região nova, cheia de prédios recém-entregues e sem nenhuma farmácia por perto, aparece no topo dos hotspots.

Encontra lotes subutilizados (terreno grande, pouca construção) em regiões que estão valorizando — oportunidade para incorporação.

Filtramos a base de lotes por área mínima, razão construída (construído ÷ terreno) e ano, e cruzamos com o eixo de valorização da célula. Ranqueamos por subutilização × aquecimento da área.

• Base cadastral de lotes (parcels) por cidade
• Momentum/verticalização da célula

Depende da cobertura cadastral da cidade. Sem o cadastro, o método não roda. Disponível nas cidades marcadas como cobertas.

Um terreno de 3.000 m² com só 200 m² construídos, numa área aquecida, aparece no topo do radar.

Uma projeção ILUSTRATIVA de como a mancha de crescimento tende a evoluir, com faixas de confiança.

Extrapolamos a tendência e a aceleração de cada célula para os próximos anos e desenhamos a projeção sobre a imagem ATUAL — nunca uma foto inventada do futuro.

• Série histórica de momentum por célula

É projeção estatística, não previsão garantida. Sempre marcada com o selo 'PROJEÇÃO ESTATÍSTICA ILUSTRATIVA'. Nunca prometemos % de valorização — só a forma histórica ('regiões com este perfil valorizaram X% acima da média, backtesting').

A faixa mais provável mostra a expansão continuando a nordeste, onde o ritmo vem acelerando.

Quem vive no entorno: população, renda e densidade — contexto tabular, não imagem.

Agregamos dados oficiais do Censo e estimativas por setor censitário ao redor do ponto analisado.

• IBGE (Censo e estimativas)

Dados oficiais têm periodicidade (o Censo não é anual); usamos a estimativa mais recente disponível.

Renda média subindo e densidade alta reforçam a tese de demanda para serviços de bairro.