Como o Intelimap calcula

1. O que é o "valor declarado à Prefeitura" (Belo Horizonte)

Hoje, o Intelimap usa o valor declarado só em Belo Horizonte, onde a Prefeitura publica as vendas uma a uma em dados abertos.

Quando um imóvel é vendido em Belo Horizonte, o comprador paga um imposto (o ITBI) e declara à Prefeitura o valor da transação. A Prefeitura publica esses registros, venda a venda, em dados abertos. É desse registro que vêm os números do Intelimap: valor DECLARADO em vendas que aconteceram — não opinião, não anúncio.

Por que chamamos de piso transacional, e não de preço de mercado: o valor declarado é o da venda fechada — geralmente abaixo do valor pedido em anúncio. Por isso o Intelimap sempre rotula esse número como piso: o mercado dificilmente vendeu por menos que isso, mas pode ter vendido por mais.

2. Área da Prefeitura não é área privativa (Belo Horizonte)

A área que aparece nos registros da Prefeitura (IPTU e ITBI) é calculada como a área total construída do prédio multiplicada pela fração ideal da unidade — ou seja, ela inclui a fatia de área comum (hall, circulação, lazer, garagem comum) que cabe a cada apartamento. É o que a própria Prefeitura descreve na FAQ do IPTU, e o que confirmamos no dado: no Cadastro Imobiliário aberto (base de 01/09/2026), essa conta fecha de forma constante em 90% dos lotes com 4 ou mais apartamentos.

A área do ITBI é a mesma do cadastro: nas vendas de apartamento do bairro Buritis entre jul/2024 e ago/2026, a área registrada na venda é idêntica à área de uma unidade do mesmo prédio no cadastro em 99,7% dos casos (levantamento de set/2026).

Já o anúncio e o proprietário falam em área PRIVATIVA (só o apartamento). Comparar as duas áreas diretamente está errado por construção. O Intelimap não aplica um fator de conversão inventado: enquanto não houver conversão calibrada com documentos, ele explica a diferença de base em vez de converter.

3. Como escolhemos comparáveis (Belo Horizonte)

Quando você informa um endereço, o Intelimap procura vendas registradas em níveis cada vez mais largos, e para no primeiro nível com amostra suficiente — sempre dizendo qual nível usou e quantas vendas havia: mesmo prédio (mesma tipologia) → mesma rua → raio de 300 metros → faixa de área do bairro. Nos níveis de rua e raio, só entram vendas de área parecida — até 20% maior ou menor (critério fixo do método, set/2026).

Tipologia é o grupo de unidades do mesmo prédio com a mesma área na base da Prefeitura — na prática, as plantas iguais que se repetem andar a andar. Quando a área privativa que você informa, dividida pela área de uma tipologia do prédio, cai entre 0,55 e 0,85, consideramos que achamos a sua tipologia. Exemplo real (smoke de set/2026): 90 m² privativos no Buritis casaram com a tipologia de 127,68 m² na base da Prefeitura (razão 0,70).

"Inferido" é o par de áreas (privativa e da Prefeitura) deduzido por essa razão — não foi medido em matrícula nem em documento. Ele fica registrado, mas NUNCA ativa a conversão automática de área de um bairro: só medições vindas de documento, em volume, ativam a conversão (regra de set/2026). Deduzir e sair convertendo seria empilhar suposição sobre suposição.

Para dar escala: na janela set/2025–ago/2026, o bairro Buritis tinha 1.014 vendas de apartamento registradas (valor típico de R$ 4.867/m² na base da Prefeitura) e a faixa de 72 a 108 m² tinha 200 vendas (R$ 4.979/m²).

4. O que a checagem em código reprova

Toda resposta do consultor passa por uma checagem escrita em código (não em inteligência artificial) antes de chegar a você. Ela reprova, entre outros:

• número que não veio dos dados — se o valor não está no que foi apurado, não pode estar na resposta;
• faixa de preço sem dizer de quantas vendas veio (o "n") e de qual recorte (prédio, rua, faixa de área, bairro inteiro);
• estimativa apresentada como se fosse uma venda que aconteceu;
• resposta cuja substância é só um botão, quando havia dado para mostrar;
• texto que contradiz a base de área usada no cálculo;
• projeção de preço futuro — o Intelimap não faz projeção.

5. Limites — com honestidade

Nenhum método esconde as limitações do dado. As nossas:

• dado de transação (ITBI aberto) existe, por enquanto, só para Belo Horizonte. Fora de BH, o Intelimap diz que não tem — não estima. Em todo o Brasil, o que existe é o índice FipeZAP da cidade (56 cidades), o satélite e os dados do IBGE e do Banco Central;
• o ITBI não registra número de quartos. Por isso o recorte possível é por faixa de área, não por "3 quartos";
• o valor declarado tende a subestimar o preço fechado (seção 1) — é piso, e é assim que o apresentamos;
• aluguel só existe como índice por cidade (FipeZAP), sem recorte de bairro — e a resposta diz isso;
• as vendas entram pela data de quitação do imposto; a venda em si é anterior, por um prazo que o dado não mostra (levantamento de set/2026);
• a janela padrão é a dos 12 meses mais recentes publicados pela Prefeitura.

6. Fontes

7. Importação de anúncios

Em Meus imóveis, você cola o texto do anúncio ou o link do portal e a ficha é preenchida a partir dele. O link é lido uma vez, só quando você pede; se o portal bloquear a leitura, cole o texto.

O que ficou em dúvida não é adivinhado: aparece numa lista para você confirmar na ficha. O Intelimap não publica em portal nenhum.

8. Vitrine

A vitrine é uma página pública sua, com os dados que você cadastra (nome, CRECI, foto, WhatsApp, apresentação) e os imóveis que você publicar. Nada aparece sem a autorização de publicação marcada e a vitrine ligada; desligar tira tudo do ar.

O mapa da vitrine usa MapTiler e OpenStreetMap, com o crédito aos colaboradores do OpenStreetMap (licença ODbL).

9. Zoneamento (Belo Horizonte)

A consulta cruza o lote (pelo endereço ou pelo índice cadastral do IPTU) com as camadas de zonas, ADEs e porções de permeabilidade dos dados abertos da Prefeitura e aplica os parâmetros da Lei 11.181/2019 (Plano Diretor), Anexo XII.

O lote vem do Cadastro Imobiliário aberto da Prefeitura, pela rua e pelo número. Se o número não existe, vale o mais próximo do mesmo lado da rua, a até 100 números (a numeração de BH é métrica, então 100 números são cerca de 100 m), sempre com aviso. Além disso, ou quando o ponto do mapa não cai num lote, a pessoa escolhe entre os lotes mais próximos. A resposta mostra no topo o endereço cadastral do lote usado.

O resultado é um teto teórico pelo coeficiente de aproveitamento, com o texto da lei ao lado de cada parâmetro. É informativo: não substitui a Informação Básica oficial da Prefeitura nem projeto aprovado.

10. Custos para fechar (por estado)

A conta é feita no servidor, em centavos, com as tabelas oficiais transcritas linha a linha: escritura e registro pela tabela de emolumentos em vigor de cada estado; as reduções do 1º imóvel pela lei federal e pelas regras do estado; o ITBI e o ISS pela lei de cada município, onde ela foi lida. Em Belo Horizonte, o ITBI vem da página oficial da Prefeitura e a tabela é a portaria do TJMG.

Cada linha mostra a fonte e a vigência. Se faltar uma tabela, a linha aparece como não carregada e o total é marcado como parcial. Se faltar uma parte de uma linha, sai sem total, e a linha diz o que falta. O ISS só entra no total onde a lei municipal diz a base. É estimativa: confirme na guia da Prefeitura e no cartório.

11. Documentos para fechar (por estado)

A lista é montada por tipo de negócio (à vista, financiado, com FGTS, vendedor espólio ou pessoa jurídica) a partir de uma base curada, em que cada item traz a fonte oficial e a data de acesso.

Itens que são prática de mercado, e não exigência da norma, aparecem marcados. Custo e validade só aparecem quando a fonte oficial informa. É uma lista de referência: confirme com o cartório e o banco.

12. Radar: o número do mês (Belo Horizonte)

O Radar usa as vendas declaradas no ITBI de Belo Horizonte do mês publicado pela Prefeitura: só imóvel com área construída e sem compra parcial. Onde o bairro tem vendas de apartamento suficientes no ano, contam só os apartamentos, como na mediana de 12 meses; nos outros bairros, todo o residencial.

A mediana é a do valor declarado por m² (área construída declarada no ITBI), depois do mesmo corte de valores extremos da mediana de 12 meses (3 vezes o intervalo entre o 1º e o 3º quartil, só com 4 vendas ou mais).

A comparação com o mês anterior só aparece quando os dois meses têm 5 vendas ou mais. Com menos, a diferença seria ruído, não tendência. Com 1 a 4 vendas, o número vem com o aviso de que não representa o bairro.

É o número de um mês só, diferente da mediana de 12 meses que o consultor mostra. Valor declarado é piso transacional, não preço de mercado.

13. Rankings de cidades e de bairros

O ranking de cidades ordena as 56 cidades cobertas pelo índice FipeZAP por um critério escrito na resposta: quanto o aluguel rende por ano (yield bruto, o aluguel de 12 meses dividido pelo preço pedido), quanto o preço pedido subiu em 12 meses ou em 5 anos, ou o preço pedido por m². Na pergunta «onde investir?», o critério padrão é a renda do aluguel; os outros ficam a um toque.

O ranking de bairros de Belo Horizonte usa o ITBI: as vendas de apartamento registradas na Prefeitura nos 12 meses mais recentes publicados. Os critérios são o número de vendas, o valor declarado por m² ou a variação desse valor entre a janela anterior e a atual. Só entram bairros com 30 vendas ou mais; na variação, a janela anterior também precisa de 30 vendas, e variação fora do padrão dos bairros fica de fora. Em 5 anos, a conta é a variação do valor declarado por m² entre o 1º e o último dos 6 anos completos mais recentes (hoje 2020 e 2025), sem descontar a inflação, só com bairros de 30 vendas ou mais em cada ano; a inflação do período (IPCA, Banco Central) vem ao lado.

«Onde BH está crescendo?» cruza a variação de 5 anos do valor declarado com o ritmo de obras visto por satélite: o quanto a área construída cresceu em 10 anos num raio de 1,5 km do centro do bairro, lido de madrugada para todos os bairros da lista. Forte, moderado e parado são os terços desse ritmo entre os bairros de Belo Horizonte. É leitura histórica, não previsão.

O aluguel de um bairro de Belo Horizonte é uma estimativa: o valor declarado por m² nas vendas do bairro (a metade do meio, 12 meses, 30 vendas ou mais) vezes a área, vezes o quanto o aluguel rende por mês na cidade (índice de anúncios). Bairro sem 30 vendas usa os vizinhos ou a regional, e a resposta diz isso. Como o valor declarado fica abaixo do preço de anúncio, o aluguel pedido em anúncios da cidade vem logo depois, como referência.

A resposta mostra as 5 primeiras posições, com o critério e o período; o gráfico mostra as 10 primeiras. Ranking não é recomendação: ele diz como as cidades ou bairros se ordenam por um número público; a escolha é sua. A resposta termina com «Não é recomendação de investimento.»

14. Comparar anúncios

Você cola de 2 a 5 links de anúncio (Zap, VivaReal, OLX, Imovelweb ou Chaves na Mão). O Intelimap lê a página de cada link uma vez, na hora, sem guardar a página e sem abrir outros anúncios. Do anúncio saem o preço pedido, a metragem e o bairro; o preço por m² é o preço dividido pela metragem anunciada.

A ordem compara anúncio com anúncio: cada preço por m² ao lado do preço pedido médio da cidade no índice FipeZAP do mês mais recente, com a diferença em percentual. Em Belo Horizonte, a faixa das vendas registradas do bairro (ITBI) aparece ao lado, como referência: ela usa a área construída da Prefeitura, que é outra medida, e por isso não dizemos que o anúncio está acima ou abaixo dela.

Se a página não abrir (o portal bloqueou, o anúncio saiu do ar), a resposta pede o texto do anúncio. Comparar não é avaliar o imóvel: o estado, o andar e a vaga não entram.