Como o Intelimap calcula
Cada número que o Intelimap mostra vem de registro público, com a origem, a quantidade de vendas e a janela ao lado. Esta página explica, em linguagem simples, como esses números são calculados — e o que eles não são.
1. O que é o "valor declarado à Prefeitura"
Quando um imóvel é vendido em Belo Horizonte, o comprador paga um imposto (o ITBI) e declara à Prefeitura o valor da transação. A Prefeitura publica esses registros, venda a venda, em dados abertos. É desse registro que vêm os números do Intelimap: valor DECLARADO em vendas que aconteceram — não opinião, não anúncio.
Por que chamamos de piso transacional, e não de preço de mercado: o valor declarado é o da venda fechada — geralmente abaixo do valor pedido em anúncio. Por isso o Intelimap sempre rotula esse número como piso: o mercado dificilmente vendeu por menos que isso, mas pode ter vendido por mais.
2. Área da Prefeitura não é área privativa
A área que aparece nos registros da Prefeitura (IPTU e ITBI) é calculada como a área total construída do prédio multiplicada pela fração ideal da unidade — ou seja, ela inclui a fatia de área comum (hall, circulação, lazer, garagem comum) que cabe a cada apartamento. É o que a própria Prefeitura descreve na FAQ do IPTU, e o que confirmamos no dado: no Cadastro Imobiliário aberto (base de 01/09/2026), essa conta fecha de forma constante em 90% dos lotes com 4 ou mais apartamentos.
A área do ITBI é a mesma do cadastro: nas vendas de apartamento do bairro Buritis entre jul/2024 e ago/2026, a área registrada na venda é idêntica à área de uma unidade do mesmo prédio no cadastro em 99,7% dos casos (levantamento de set/2026).
Já o anúncio e o proprietário falam em área PRIVATIVA (só o apartamento). Comparar as duas áreas diretamente está errado por construção. O Intelimap não aplica um fator de conversão inventado: enquanto não houver conversão calibrada com documentos, ele explica a diferença de base em vez de converter.
3. Como escolhemos comparáveis
Quando você informa um endereço, o Intelimap procura vendas registradas em níveis cada vez mais largos, e para no primeiro nível com amostra suficiente — sempre dizendo qual nível usou e quantas vendas havia: mesmo prédio (mesma tipologia) → mesma rua → raio de 300 metros → faixa de área do bairro. Nos níveis de rua e raio, só entram vendas de área parecida — até 20% maior ou menor (critério fixo do método, set/2026).
Tipologia é o grupo de unidades do mesmo prédio com a mesma área na base da Prefeitura — na prática, as plantas iguais que se repetem andar a andar. Quando a área privativa que você informa, dividida pela área de uma tipologia do prédio, cai entre 0,55 e 0,85, consideramos que achamos a sua tipologia. Exemplo real (smoke de set/2026): 90 m² privativos no Buritis casaram com a tipologia de 127,68 m² na base da Prefeitura (razão 0,70).
"Inferido" é o par de áreas (privativa e da Prefeitura) deduzido por essa razão — não foi medido em matrícula nem em documento. Ele fica registrado, mas NUNCA ativa a conversão automática de área de um bairro: só medições vindas de documento, em volume, ativam a conversão (regra de set/2026). Deduzir e sair convertendo seria empilhar suposição sobre suposição.
Para dar escala: na janela set/2025–ago/2026, o bairro Buritis tinha 1.014 vendas de apartamento registradas (valor típico de R$ 4.867/m² na base da Prefeitura) e a faixa de 72 a 108 m² tinha 200 vendas (R$ 4.979/m²).
4. O que a checagem em código reprova
Toda resposta do consultor passa por uma checagem escrita em código (não em inteligência artificial) antes de chegar a você. Ela reprova, entre outros:
- número que não veio dos dados — se o valor não está no que foi apurado, não pode estar na resposta;
- faixa de preço sem dizer de quantas vendas veio (o "n") e de qual recorte (prédio, rua, faixa de área, bairro inteiro);
- estimativa apresentada como se fosse uma venda que aconteceu;
- resposta cuja substância é só um botão, quando havia dado para mostrar;
- texto que contradiz a base de área usada no cálculo;
- promessa de valorização — o Intelimap não projeta preço futuro.
5. Limites — com honestidade
Nenhum método esconde as limitações do dado. As nossas:
- só Belo Horizonte tem dado de transação (ITBI aberto). Fora de BH, o Intelimap diz que não tem — não estima;
- o ITBI não registra número de quartos. Por isso o recorte possível é por faixa de área, não por "3 quartos";
- o valor declarado tende a subestimar o preço fechado (seção 1) — é piso, e é assim que o apresentamos;
- aluguel só existe como índice por cidade (FipeZAP), sem recorte de bairro — e a resposta diz isso;
- as vendas entram pela data de quitação do imposto; a venda em si é anterior, por um prazo que o dado não mostra (levantamento de set/2026);
- a janela padrão é a dos 12 meses mais recentes publicados pela Prefeitura.
6. Fontes
Todos os dados de transação e cadastro vêm de bases públicas, com licença aberta (Creative Commons Attribution na origem do ITBI e do cadastro):
Os levantamentos citados nesta página são de setembro de 2026 e se referem à base pública disponível naquela data. Quando a base muda, os números das respostas mudam com ela — sempre com a janela indicada.